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mercredi, 3 mars 2021
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Comment bien calculer un loyer Pinel ?

Si vous investissez dans un logement locatif, sachez que depuis septembre 2014 vous bénéficiez d’un avantage fiscal grâce au dispositif Pinel. Cependant, pour profiter de votre réduction d’impôt vous devez respecter certaines conditions. Effectivement, votre logement locatif doit être occupé comme résidence principale par le locataire, il doit aussi être loué non meublé. En outre, les revenus annuels de votre logement ne doivent pas dépasser un certain seuil, le loyer également. Comment faire alors pour déterminer le montant du loyer ?

L’importance du plafond de loyer

Pour lutter contre la crise immobilière dont la France souffre depuis maintenant plusieurs années, un plan de relance a été établi. C’est dans le cadre de ce dernier qu’a été établie la loi Pinel, un dispositif fiscal qui facilite l’investissement locatif aux contribuables français. Des critères stricts régissent ce dispositif. Ayant observé que les foyers les plus confortables bénéficiaient d’un loyer moins élevé que celui des foyer les plus modestes, le gouvernement a imposé des condition sur les revenus annuels et un loyer à ne pas dépasser, cela a pour objectif de rééquilibrer l’offre et la demande du marcher immobilier. Il est donc important pour les locataires et les bailleurs de respecter les seuils établis, et de les calculer avec justesse avant la mise en location de leur bien immobilier.

Les données utilisées pour le calcul d’un loyer Pinel

Comme expliqué précédemment, le loyer Pinel est régi par certaines conditions dont un loyer et des revenus annuels à ne pas dépasser, pour calculer ces derniers certaines données sont à prendre en compte.

La zone géographique du bien locatif

Dans le but de lutter contre la crise du logement qui varie d’une ville à l’autre, le gouvernement a découpé le territoire en cinq zones dont trois qui sont encore éligibles au dispositif Pinel en 2021 :

  • Zone A bis : cette zone regroupe Paris et 76 communes de la petite couronne;
  • zone A : cette zone regroupe l’île de France, la côte d’azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise;
  • zone B1 : celle-ci regroupe quant à elle toute les métropoles ayant plus de 250000 habitants.

Le barème Pinel

Le brème Pinel indique la somme maximale à prendre en compte dans le calcul du loyer par mètre carré habitable, cette somme varie d’une zone à l’autre, elle est aussi réévaluée chaque année par le gouvernement.

Zone A bis Zone A Zone B1
Barème Pinel 17,43 € / m² 12.95 € / m² 10.44 € / m²

La surface utile de votre bien locatif

La surface utile se calcule en ajoutant la surface habitable de votre logement à la moitié de la surface des annexes selon la formule suivante : Surface habitable + (surface des annexes/2). Les annexes sont tous ce qui est balcons, terrasses, vérandas… Par contre les jardins, les parkings ou encore les cours ne sont pas inclus dans cette catégorie.

Le coefficient Pinel

Le coefficient Pinel est défini chaque année par le gouvernement, en 2021 il a été défini selon le calcul suivant : (19/surface utile) + 0.7. Sa valeur est cependant plafonnée à 1.2, si vous obtenez un résultat supérieur, c’est la valeur 1.2 qui s’appliquerait à votre coefficient.

Comment calculer un loyer Pinel ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier acquis par le biais du dispositif Pinel, et que vous désirez le mettre en location, le loyer demandé devra se plier aux restrictions de la loi correspondante. Le calcul de ce dernier se défini par la formule suivante : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel. En calculant le loyer applicable, vous obtenez un plafond à ne pas dépasser et que vous devrez respecter durant toute la période de vos engagements. Voici un exemple illustratif sur le calcul d’un loyer applicable :

En supposant que vous ayez investi dans un appartement situé à Marseille de 70 m² avec une terrasse de 15 m².

  • La surface utile de votre logement = 70 + (15/2) = 77.5 m²;
  • le coefficient multiplicateur Pinel = (19/77.5) + 0.7 = 0.945;
  • pour le barème, vous vous trouvez à Marseille vous appliquerez donc celui de la zone A qui est de 12.95 € / m².

Enfin, votre plafond est de (77.5 x 0.945 x 12.95), il est donc égal à 948.42 €.

Un cabinet vous aide pour le calcule du loyer

S’il est trop élevé, vous ne pourrez pas trouver facilement un locataire et, s’il est trop bas, vous pourriez envoyer une mauvaise image de votre logement. Il faut alors un calcul assez juste en vous basant sur les barèmes de la loi Pinel.

  • Si vous avez des doutes, un cabinet peut clairement vous épauler au cours de toutes les étapes afin de trouver le meilleur loyer.
  • Il faut également prendre en compte les ressources des futurs locataires pour être certain que les dossiers seront compatibles avec votre demande.

Le calcul du loyer avec ce dispositif de défiscalisation mérite votre attention.

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